Общий порядок прохождения разрешительной процедуры выглядит следующим образом:

1.      Получение разрешения на строительство.

2.      Получение исходных данных на проектирование.

3.      Разработка и утверждение проектной документации на строительство.

4.      Получение разрешения на проведение строительных работ.

Пройти вышеуказанную процедуру в короткий срок, к сожалению, удается не каждому. Тем более, что на практике сроки получения разрешительной документации, существенно отличаются от законодательно установленных. В связи с этим многие застройщики приступают к строительству объекта недвижимости самовольно, с последующей его легализацией.

В соответствии с ч. 1 ст. 376 Гражданского кодекса Украины (далее – ГК Украины) жилой дом, постройка, строение, другое недвижимое имущество считаются самовольным строительством, если они построены или строятся на земельном участке, который не был отведен для этих целей, без надлежащего разрешения или утвержденного проекта, или же с существенными нарушениями строительных норм и правил. По общему правилу, лицо, которое осуществило самовольное строительство объекта недвижимого имущества, не приобретает права собственности на него (ч. 2 ст. 376 ГК Украины).

Вместе с тем, согласно п. 5 ст. 376 ГК Украины по требованию собственника (пользователя) земельного участка суд может признать за ним право собственности на недвижимое имущество, самовольно построенное на нем, если это не нарушает прав других лиц.

Узаконивание самостроя в судебном порядке.

В соответствии со ст.392 ГК Украины собственник имущества может предъявить иск о признании его права собственности, если это право оспаривается или не признается другим лицом.

Иск следует подавать в суд общей юрисдикции по месту нахождения спорного объекта недвижимости в порядке ст. 3 Гражданского процессуального кодекса Украины (далее – ГПК Украины) и п. 5 ст. 376 ГК Украины.  Ответчиком, то есть лицом, оспаривающим право собственности на самовольно возведенный объект недвижимости, является орган местного самоуправления.

Вместе с исковым заявлением в суд необходимо подать документы об уплате государственной пошлины, которая взимается на основании Декрета Кабинета Министров «О государственной пошлине» № 7-93 от 21.01.1993г. (далее - Декрет).

Согласно п.п. а п. 1 ст. 3 Декрета, государственная пошлина при обращении в суд общей юрисдикции составляет 1% от цены иска, но не менее 3 необлагаемых минимумов доходов граждан и не более 100:

       в соответствии с п.п. 2 п. 1 ст. 80 ГПК Украины, в исковых заявлениях о признании права собственности на имущество, цена иска определяется стоимостью данного имущества;

       1 необлагаемый минимум доходов граждан составляет – 17,00 грн.

Исходя из анализа положений Закона Украины «Об основах градостроительства» и Закона Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений», а также опираясь на существующую судебную практику разрешения подобных споров, для вынесения решения о признании права собственности на объект самовольного строительства, суд должен выяснить следующие обстоятельства:

- правомерность владения земельным участком, что подразумевает истребование и изучение документов, подтверждающих право собственности или право пользования земельным участком, на котором возведено данное строение;

- определение круга лиц, чьи права могут быть нарушены, и подтверждение не нарушения их прав;

- установление факта строительства объекта за собственные средства истца, что может быть подтверждено платежными документами на закупку строительных материалов, договором подряда, показаниями свидетелей и др.;

- изучение представленной технической документации бюро технической инвентаризации на построенный объект недвижимости.

С целью разрешения вопроса о соответствии объекта самовольного строительства строительным нормам  и правилам, а также другим законодательно установленным стандартам и требованиям, рекомендуется в процессе судебного рассмотрения данного дела назначение комплексной судебной экспертизы в порядке ст.ст.144, 149 ГПК Украины.

После получения экспертного заключения суд принимает решение, которым обязывает ответчика (орган местного самоуправления) оформить акт ввода в эксплуатацию, на основании которого застройщик оформляет правоустанавливающий документ на возведенный объект самовольного строительства.

Обращаем Ваше внимание, что в случае, когда действующим законодательством Украины предусмотрена государственная регистрация права собственности, право собственности возникает только с момента такой регистрации. Согласно п.п. 1 п. 1 ст. 4 Закона Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений» право собственности на объект недвижимости подлежит обязательной государственной регистрации. Согласно ст. 19 Закона основанием для государственной регистрации вещных прав и признания за лицом права собственности на недвижимое имущество может быть, в т.ч. решение суда. Необходимо отметить, что государственная регистрация права собственности на самовольно построенный объект недвижимости не гарантирует освобождение от ответственности за несоблюдение законодательства при проектировании, строительстве и эксплуатации объекта недвижимости. Исходя из этого, необходимо учитывать, что лицу, самовольно построившему дом, придется, как минимум, заплатить штраф в размере 85,00 - 170,00 гривен, в соответствии с ст. 97 Кодекса об административных правонарушениях.

2. Узаконивание самовольно построенного объекта недвижимости согласно постановлению Кабинета Министров Украины   № 1035 от 09 сентября 2009 года

С целью урегулирования принятия в эксплуатацию самовольно построенных физическими лицами жилых домов и других сооружений Кабинетом Министров Украины 9 сентября 2009 года было принято постановление № 1035, которым утвержден Временный порядок принятия в эксплуатацию законченных строительством частных жилищных домов усадебного типа, дачных и садовых домов с хозяйственными сооружениями и зданиями, построенных без разрешения на выполнение строительных работ (далее – Временный порядок).

Временный порядок устанавливает механизм и условия принятия в эксплуатацию законченных строительством частных жилищных домов усадебного типа, дачных и садовых домов с хозяйственными сооружениями и зданиями (далее - частные здания), построенных застройщиками – физическими лицами (далее – застройщик) в период с 5 августа в 1992 г. до 1 января в 2008 г. без разрешения на выполнение строительных работ, на основании заявления о принятии в эксплуатацию, которое подано до 31 декабря 2010 года.

Согласно п. 2 Временного порядка частные здания принимает в эксплуатацию инспекция государственного архитектурно-строительного контроля по месту их расположения и выдает застройщикам на платной основе сертификат соответствия таких зданий государственным строительным нормам, стандартам и правилам (далее – сертификат).

Для получения сертификата в соответствии с п. 3 Временного порядка застройщик должен подать в инспекцию государственного архитектурно-строительного контроля заявление (форма заявления утверждена в виде дополнения № 2 к Временному порядку) и следующие документы:

1) на частные жилищные дома усадебного типа, дачные и садовые дома общей площадью до 200 кв. метров включительно, количество надземных этажей которых не превышает двух, с хозяйственными сооружениями и зданиями общей площадью до 100 кв. метров включительно:

- справку о согласовании принятия частного здания в эксплуатацию, выданную на основании решения исполнительного органа сельского, поселкового, городского совета;

- технический паспорт частного здания, выданный бюро технической инвентаризации;

2) на частные жилищные дома усадебного типа, дачные и садовые дома общей площадью до 350 кв. метров включительно с хозяйственными сооружениями и зданиями общей площадью до 150 кв. метров включительно, а также на частные жилищные дома усадебного типа, дачные и садовые дома общей площадью более чем 350 кв. метров с хозяйственными сооружениями и зданиями:

- документ, который удостоверяет право собственности или пользования земельным участком, на котором расположено частное здание;

- справку о согласовании принятия частного здания в эксплуатацию, выданную на основании решения исполнительного органа сельского, поселкового, городского совета;

- технический паспорт частного здания, выданный бюро технической инвентаризации;

- отчет о проведении технического осмотра на соответствие частного здания государственным стандартам, строительным нормам и правилам, нормативным актам по пожарной безопасности, санитарному законодательству, которые действовали на момент окончания строительства, составленный организацией, которая имеет соответствующую лицензию, и согласованный с органом государственного пожарного надзора и государственной санитарно-эпидемиологической службой;

3) на частные жилищные дома усадебного типа, дачные и садовые дома общей площадью более чем 350 кв. метров с хозяйственными сооружениями и зданиями:

- документ, который удостоверяет право собственности или пользования земельным участком, на котором расположено частное здание;

- справку о согласовании принятия частного здания в эксплуатацию, выданную на основании решения исполнительного органа сельского, поселкового, городского совета;

-  технический паспорт частного здания, выданный бюро технической инвентаризации;

- отчет о проведении технического осмотра на соответствие частного здания государственным стандартам, строительным нормам и правилам, нормативным актам по пожарной безопасности, санитарному законодательству, которые действовали на момент окончания строительства, составленный организацией, которая имеет соответствующую лицензию, и согласованный с органом государственного пожарного надзора и государственной санитарно-эпидемиологической службой.

Временным порядком установлен 10-дневный срок рассмотрения поданного застройщиком заявления. По истечению данного срока инспекция государственного архитектурно-строительного контроля принимает решение относительно выдачи сертификата.

Отказ в выдаче сертификата возможен только в случае предоставления застройщиком не полного пакета документов, причем в случае получения отказа  застройщик может обратиться повторно в инспекцию государственного архитектурно-строительного контроля после представления документов в полном объеме (п. 5 Временного порядка).

На основании поданных документов инспекция государственного архитектурно-строительного контроля  принимает решение о привлечении застройщика к административной ответственности за сооружение частного здания без разрешения на выполнение строительных работ и о наложении штрафа в порядке статьи 97 Кодекса Украины об административных правонарушениях (п. 6 Временного порядка).

Помимо штрафа, застройщик обязан внести плату за выдачу сертификата. Плата за выдачу такого сертификата вносится застройщиком путем перечисления денежных средств через банковские учреждения и/или отделение почтовой связи в размере от 0,1 до 0,6 минимальной заработной платы в зависимости от общей площади объекта, который принимается в эксплуатацию. Подтверждением внесения платы является платежное поручение с отметкой о дате проведении платежа или кассовый документ учреждения банка или отделения почтовой связи, которые приняли платеж. Ответственность за правильность определения суммы платежа несет застройщик.

В день предъявления документов о внесении платы за выдачу сертификата и уплату штрафа соответствующая инспекция государственного архитектурно-строительного контроля оформляет и выдает застройщику сертификат. При этом датой принятия частного здания в эксплуатацию считается дата выдачи сертификата (п. 7 Временного порядка).

В том случае, если самовольное строительство не подпадает под действие вышеуказанного Временного порядка, для узаконивания самовольно построенного объекта недвижимости необходимо подать иск в суд общей юрисдикции по месту нахождения спорного объекта недвижимости согласно ст. 3 ГПК Украины и п. 5 ст. 376 ГК Украины, как описано выше.

3. Юридическая ответственность

Необходимо отметить, что за самовольное строительство действующим законодательством Украины предусмотрена юридическая ответственность.

В соответствии со ст. 96 Кодекса об административных правонарушениях, нарушение государственных стандартов, норм и правил во время проектирования, осуществления подготовительных работ к строительству, строительства и реконструкции, а так же принятие в эксплуатацию объектов или сооружений, возведенных с нарушением законодательства влечет за собой наложение штрафа на граждан от 10 до 15 необлагаемых минимумов доходов граждан (от 170 до 255 грн.).

Согласно ст. 97 Кодекс об административных правонарушениях самовольное строительство домов или сооружений, а также самовольное изменение архитектурного вида домов или сооружений во время эксплуатации влечет за собой наложение штрафа на граждан от 5 до 10 необлагаемых минимумов доходов граждан (от 85 до 170 грн.).

В соответствии со ст. 275 Уголовного кодекса Украины, нарушение во время проектирования или строительства правил, которые касаются безопасной эксплуатации зданий и сооружений, лицом, которое обязано соблюдать такие правила, если это создало угрозу гибели людей, или наступления других тяжелых последствий, или причинило вред здоровью пострадавшего, влекут за собой наложение штрафа до 50 необлагаемых минимумов доходов граждан (850 грн.) или исправительными работами сроком до двух лет, или ограничением воли, сроком до трех лет, с лишением права занимать определенную должность или заниматься определенной деятельностью сроком до двух лет или без такого. Те же действия, если они приведут к гибели людей или другим тяжелым последствиям, караются исправительными работами сроком до двух лет, или ограничением воли сроком до пяти лет, или лишением свободы на срок от двух до пяти лет, с лишением права занимать определенные должности или заниматься определенным видом деятельности сроком до трех лет.